“这几个月确实忙起来了，尤其9月、10月：客户多了，成交也多了。“张衡（化名）10月底的时候如此感慨。他在香港做地产中介6年多。他见过香港地产行业好几个周期，以他过往的经验来看，“现在香港楼市已经有回暖的迹象了。“张衡的客群主要为刚需买房人及中产。
和张衡感受一致的还有中原地产豪宅部负责人何兆棠。在港从事豪宅销售已经39年的他，带领的豪宅团队依旧是中原地产今年至今的销售冠军。截至9月底，他和团队已经获得超过1亿港元的佣金。他预计到年底，他们的佣金可能会达1.5-1.8亿港元——这距离他和团队历史上最好业绩2亿港元佣金，并不遥远。
在这之前的近2年时间里，包括张衡在内的香港不少地产中介一直生活于“香港楼市不行了”的阴霾中，市场成交也相对清冷。他表示，近两个月来，好消息不断，他自己也卖出了好几套新房。显示香港楼价趋势的中原地产CCL指数，自2023年5月167.9点以来，一路下行至今年5月底的135点，随后慢慢抬头至今的141点。
用张衡的话来说，现在的市场状况虽然相较于2021年夏天的火爆仍有一些距离，但是”成交量抬头，意味着市场回暖了。”当时的中原地产CCL指数一度高达190点。
何兆棠非常确定地表示，“香港楼市已经企稳回暖”。在他看来，内地买家的信心明显强过香港本地人，尤其是3000万港元以上的豪宅方面，“内地人积极赴港买豪宅的势头回来了。”
成交量明显回暖 前9个月内地人在港买房总额近1000亿港元当下香港楼市的成交量正在证明张衡和何兆棠的观点：楼市回暖企稳。中原地产（住宅售价指数）CSI截至10月底报58.59点，创了自2024年3月底（58.98点）后的新高，并且于过去9周时间内企稳至55点以上。该数据自2024年3月11日当周的62.43点后一直回落至2024年8月初的36.58点，随后慢慢爬坡至当前。
新房的成交量也在过去几个月明显增加。香港政府的数据显示，今年第三季度的新房销售成交了5530套，总金额超过610亿港元，之前的第二季度则销售了5403套和634.87亿港元，若是剔除内部转让的话（备注，第二季度某一楼盘内部转让了133套共涉金额170.651亿港元、第三季度某一楼盘5套内部转让，涉及金额5.86亿港元），第三季度相较于第二季度在成交量和销售额方面分别上涨了7.5%及30.3%。
但相较于新房市场，香港二手房市场仍处于波动之中。香港地政署数据显示，2025年第三季度共有9909套二手房交易，相较于第二季度的10175套少了3%。何兆棠表示，二手房市场的回暖相较于一手房稍微滞后些。
“买家入市的情绪在增加，尤其是内地人在香港买房的热情又回来了。”何兆棠对腾讯新闻《潜望》表示。他和团队近期接待的内地客群明显活跃了。他提供的数据显示，截至9月底，以普通话拼音注册（香港本地人或海外华人一般用粤语为拼音，普通话拼音一般为内地人）的买家共在港买入9900套房，涉及总金融941亿港元，前三季度分别买了2567套、3559套以及3797套。
“和香港人比起来，内地人更喜欢新房。“何兆棠表示。香港置业的数据显示，第三季度有1983套新房被内地人买走，同比翻了1.75倍，市占率达38.7%。也就是说，香港过去这个季度，每卖出10套房中，有近4套房被内地人买走了。
这创了内地人在港买房人数次新高，最高为2024年第二季度，当时港府撤销了内地人买房所有的额外印花税后，内地人曾一度蜂拥至港买房。
若是以金额统计的话，内地人在港买新房的热情更明显。香港置业的数据显示，第三季度内地人在港买新房所涉金额高达500 亿元，已经接近上半年的70%，市占率达48%。
“若是算上刚过去的10月份成交的数据，内地人买房所涉金额远超现在统计的数据。”何兆棠预计，今年内地人在港买房套数可能会超过1.2万套，打破去年1.16万套，金额也会超过去年。公开数据显示，2024年，内地人在港买房所涉金额约1300亿港元。
香港豪宅新买家超8成为内地人：香港本地富豪们大多仍受困于商铺暴跌之痛“香港超级豪宅的市场，几乎都是内地买家了。”何兆棠对腾讯新闻《潜望》表示。他在港做超级豪宅交易近40年。他说，自己和团队服务的富豪们越来越多的内地人，近几个月，市场上成交的超级豪宅（5000万港元以上的）超过8成都是内地人。
何兆棠提供的数据显示，10月，香港共成交了57套5000万港元以上的超级豪宅，其中他和团队成交了25套，市占率达44%。“这个月，我们团队卖的超级豪宅，全部都是内地买家。”
他透露，10月香港超级豪宅卖得最好的当属中半山超级豪宅新楼盘“天御”，该项目共卖出了10套，每一套的价格都超过了1亿港元。腾讯新闻《潜望》获悉，这些买家中有不少内地富豪。这些买家相对年轻，属于内地新晋富豪，有些买家来自江浙沪，还有些则在大湾区从事AI等新兴行业。
公开资料显示，该项目由新世界和恒地一起开发，分两期，其中该项目的顶层设有2套三层复式空中别墅，每套面积超过450平米——这是全香港最大的分层单位。香港本地媒体10月底报道称，香港老钱家族罗建生的女儿以3.54亿港元买入了一套天御的空中别墅。
据何兆棠透露，现在赴港买过亿超级豪宅的内地人相对年轻，大多数不超过50岁。这些内地富豪大多内地和香港两地跑，有些家人在港常驻买入自住，但不少内地买家则并不常驻香港。
服务富豪近40年，何兆棠非常清楚在港卖超级豪宅和其他金融行业的工作类似：这些富豪们下单的周期并不会短。用他的话来说，一个超级豪宅成交时长大多在1年左右，甚至2年，“买超级豪宅，其实也是富豪们进行资产配置的方式之一“。
一位在港寻找超级豪宅的内地买家曾对腾讯新闻《潜望》透露，他们更喜欢新房子，景观好，位置好，还希望是精装修。该买家因为孩子读书而曾居住于湾仔山脚的竹林苑，但并未打算买，认为房子太旧了。这是由香港开发商希慎集团持有的老牌豪宅，至今已经40年了，之前长期放租，于今年开始对外销售部分物业。阿里巴巴前CEO张勇于近日以5354万港元买入一套四房。
何兆棠所接触的大多数内地富豪也持有和上述潜在买家一致观点，这也解释了为何香港重建后的超级豪宅“天御“备受内地富豪喜爱。何兆棠提供的数据显示，天御于10月共销售了10套房，其中不少买家为内地人。
除此之外，内地富豪依旧钟情于山顶豪宅。公开数据显示，新鸿基旗下位于山顶的别墅TwelvePeak于近日接成交了2套别墅，其中一套为3.5亿港元的新房，一套则是二手房成交价2.8亿港元——这两套都被内地买家买走。
他还表示，这一轮的赴港买超级豪宅的内地富豪大多集中于包邮区和大湾区，而且这些富豪大多数在全球其他城市皆有配置超级豪宅。
他认为，富豪们买入超级豪宅相当于资产配置，因此超级豪宅市场和普通刚需楼市的逻辑有些不同，前者可能更在意中美博弈等宏观视角，后者可能跟就业市场等微观经济更相关。
在他看来，过去这段时间，富豪们对于香港的未来有了更多信心——这也是香港超级豪宅成交开始活跃的原因之一。中原地产数据显示，今年第三季度，香港超级豪宅共成交45套，其中新房30套，二手房15套，涉及金额94.14亿港元，成交套数和金额环比都增长了50%。
对于今年越发少见香港本地富豪买入超级豪宅的现象，何兆棠表示并不意外。这是因为，香港的富豪大多依旧集中于过去的老钱家族们，新晋富豪数量有限。这些老钱家族过往钟情于香港的商铺投资，因为过往香港商铺涨幅不错，且租金相对稳定。
但是，过去这五年，香港零售业不景气，商铺价格也一路下行，甚至出现多个区域的商铺价格腰斩，且没有市场。
何兆棠对腾讯新闻《潜望》表示，现在不少香港本地的有钱人依旧被困在商铺的暴跌痛苦中，一时半会缓不过来。这也导致不少香港老钱家族在陆续出货，包括本地老牌地产投资机构纪惠集团过去这一年陆续卖出资产，包括不限于一些位于中环的写字楼、湾仔的商铺以及浅水湾的别墅等，甚至其CEO自住的传统豪宅阳明山庄大平层也被卖了。
除此之外，香港的老钱们年纪逐渐增加，大多都面临家族分家产——资金量被分散了。何兆棠表示，香港的超级豪宅市场正在进行一轮“换血”越来越多内地富豪选择香港，而越来越少见到香港本地有钱人的身影——暂不知他们何时归来，“现在从成交的数据看来，内地富豪对香港的信心大过香港本地富豪”。
内地赴港买房的富豪大多为新晋富豪，何兆棠表示，内地富豪对于香港的商铺兴趣不大。
内地人赴港买房的原因：除了租售比高外 降息大环境下中美博弈中香港的地位越发重要和大多数在港的金融人士看法一致，何兆棠表示，内地富豪们的资产配置选择并不多，香港的房产是其最容易理解且便于投资的。
越来越多内地人愿意选择在港投资小户型，用以出租，尤其是内地富豪们。在此之前，这些内地富豪不愿意投资小户型，认为多套小户型一起出租，管理过于复杂。
何兆棠表示，过去这段时间，赴港买房的内地人中，投资客也多了不少，其中包括一些超级富豪。腾讯新闻《潜望》获悉，一位内地富豪，近期一次性买入20多套位于鸭脷洲地铁上盖的新楼盘滶晨，涉及金额2亿港元左右，每套租金可达2.5万-3万多不等。
从投资数量上看，今年最受内地人欢迎的楼盘当属位于湾仔合和中心附近的Kennedy 33号，该楼盘平均每套价格在1000万-2000万港元左右。何兆棠对腾讯新闻《潜望》透露，该楼盘超过90%买家都是内地人，包括部分自用的买家，还有不少投资客。
“租售比高是买家愿意投资的最重要的因素。”这是包括何兆棠在内的多个在港地产人士一致的看法。香港政府数据显示，自从2024年11月起，香港租金指数由191.9一路升至2025年9月底的200点，已经连续涨了近一年。在此之前，仅2024年11月回调了0.8个点，自2021年9月的178.2点一路上涨了2年多。
不少在港的地产和金融人士一致认为，随着赴港的人群持续增加，可预见的租金仍会涨。现在香港市场上租售比很多都可以满足2%以上，甚至更多高达4%。
“香港楼价已经触底了，这可能是现在入市买家比较一致的看法。”何兆棠表示，除了10月底美联储毫无意外地降息外，现在市场预期美国年底仍会继续降息，这或将会让香港楼市好转的情绪持续。包括他在内的不少在港地产人士都认为，香港楼市已经企稳回暖。
更为重要的是，何兆棠认为，过去这几个月，A股和港股一路上涨让很多人的财富增加了，尤其是富豪们的财富增加显著，这也是他们陆续选择入市的原因。
中原地产研究部高级联席董事杨明仪也认为，股市向好确实是让香港楼市成交氛围好转的重要因素之一。恒指自9月突破26000点后，10月更曾升至27000点，创4年新高。
Chris Xia对腾讯新闻《潜望》表示，10月份，他一个人卖出了4套房，其中2套新房，2套二手房，相较于冷清的上半年平均一个月约一套，他现在的生意明显好转。他的客户主要为在港的金融从业者。从他的经验看来，股市好起来一段时间后，他的交易量也会随之增加。他在港从事房产销售5年，近期他自己开发了一个名为“港漂置业”的中介平台。
但是也有不少金融圈人士对于香港楼市“是否触底”扔有不同的看法。瑞银投资银行大中华区房地产分析师梁展嘉曾对腾讯新闻《潜望》表示，当下香港楼市仍处于一种买家和卖家或者开发商”博弈”的过程，是否触底仍未有定论。若是从整个市场来看，香港楼市未来半年的走势可能取决于香港未来失业率的情况，若是突破4%的话，极有可能会持续下行。公开数据显示，第三季度香港失业率达3.9%。
何兆棠则要乐观得多，他认为失业率可能更多影响刚需盘等成交或者价格，入市股市继续向好的话，失业率的影响可能会被对冲一些，而对于超级豪宅市场，他则认为并不会受失业率影响过大。
本文作者：谢照青，编辑刘鹏，来源：腾讯财经——腾讯新闻《潜望》，原文标题：《香港楼市回暖：张勇等富豪蜂拥买入超级豪宅，内地人已花近千亿在港买房》
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